I contratti di gestione alberghiera

29/11/2022 - 29/11/2024

Abbiamo più volte trattato all'interno di questo blog i temi legati ai contratti di affitto delle aziende alberghiere approfondendo i contratti di management, di franchising oltre che la locazione e l'affitto d'azienda.

Tutti questi contratti se ben utilizzati, e sopratutto compresi dalle parti in causa, possono essere uno strumento per valorizzare un asset alberghiero o una azienda.

Pur non entrando negli aspetti tecnici dei singoli contratti, che possono essere approfonditi negli articoli in calce, è bene sempre ricordare che i contratti afferenti le aziende alberghiere hanno una molteplicità di aspetti tipici nonché criticità.

QUALI SONO I CONTRATTI DI GESTIONE DI UNA AZIENDA ALBERGHIERA?

1) Locazione immobile
2) Affitto d'azienda
3) Franchising
4) Management contract

QUALI SONO LE PRINCIPALI CRITICITÀ NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE ED AFFITTO D'AZIENDA?

A) Il vincolo di destinazione che vige sull'immobile permette la locazione solo ad una attività alberghiera; tale caratteristica che non si ha in altre tipologie immobiliari che hanno la possibilità di essere locate ad una molteplicità di attività commerciali, è di fatto un limite forte e caratterizzante per gli immobili D/2.

B) Dal punto di vista strettamente pratico è evidente che le sorti dei due soggetti, proprietà immobiliare e gestore, siano inevitabilmente legati.
Un immobile che può avere una sola tipologia di attività esercitabile è di fatto un " immobile azienda " che lega le sorti dei suoi rendimenti locativi sia ad un normale andamento del mercato che alle abilità nonché modello di business del gestore.

C) Generalmente entrambi i soggetti fanno sul medesimo immobile ingenti investimenti, da una parte costruzione, impiantistica e manutenzione straordinaria dall'altra arredi, personale e manutenzione ordinaria.
Questi elementi legano le parti ad un destino comune nonché ad una sorta di costante collaborazione.
Pensiamo infatti alla manutenzione ordinaria, quanto deve essere fatta nel rispetto di una linea costruttiva coerente?
Ove ci fossero delle conflittualità al riguardo in che modo si potrebbero risolvere?

D) Il posizionamento commerciale di una struttura alberghiera incide inoltre sull'uso stesso della struttura, immaginiamo infatti un hotel posizionato sul target gruppi, che porterà ad un maggiore stress sia le stigliature che gli ambienti comuni della struttura alberghiera con conseguente necessità di maggiori interventi manutentivi.

QUALI SONO LE PRINCIPALI CRITICITA DEI CONTRATTI DI MANAGEMENT E FRANCHISING

Anche questo argomento è stato ampiamente trattato negli aspetti tecnici, evidenzieremo qui in sintesi esclusivamente le criticità che possono derivare:

1) Nessuna garanzia di risultati
2) Responsabilità in carico al soggetto gestore / proprietario

Ulteriori approfondimenti sui contratti di management alberghiero

https://www.robertonecci.it/it/news/996/contratti-di-management-alberghiero.html

https://www.robertonecci.it/it/news/1001/contratti-e-societa-di-management-alberghiero.html

Roberto Necci

info@robertonecci.it

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